CGA. Cabinet des Géomètres COUEZ - AMEDEO Associés à MONS

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Estimation et expertise d'immeubles

Lors de l'achat, de la vente d’une maison ou d’un appartement ou dans le cadre d’un crédit immobilier, il est nécessaire de réaliser une expertise du bien. Voyons en quoi consiste l'expertise immobilière et comment la valeur d’un bien est estimée et les différentes estimation de la valeur d'un bien qui existent.

Une propriété peut avoir des valeurs d'évaluation différentes

Un expert immobilier ou un géomètre expert détermine la valeur du bien. Les prêteurs, tels que la banque, exigent que cette évaluation soit effectuée par un évaluateur indépendant et certifié. En procédant à des évaluations multiples, différentes valeur sont estimées.

Les différentes valeurs immobilières

  • La valeur vénale : Par "valeur vénale" on entend le prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être cédé au moment de l’expertise par un vendeur désireux de vendre, dans les conditions normales du jeu de l’offre et de la demande. Cela suppose l’autonomie de décision des parties, la réalisation de la transaction dans un délai raisonnable, et la mise en oeuvre de diligences adaptées pour la présentation du bien sur le marché.
  • La valeur de reconstruction à neuf : Cette valeur correspond au capital nécessaire à la reconstruction de l'immeuble aux conditions du moment.

  • La valeur intrinsèque : C'est la valeur à neuf diminuée de la vétusté réelle ou économique à laquelle est ajoutée le prix du terrain actualisé.

  • La valeur en vente forcée : Cette valeur détermine la valeur de l'immeuble s'il devait être revendu par le propriétaire de façon involontaire en vente publique.

  • La valeur locative : est la valeur qui est déterminée par le revenu qu'il est possible de tirer de la location d'un bien.

  • La valeur convenance : C’est ce que donnera en plus de la valeur vénale normale, un amateur précis pour des raisons personnelles et subjectives (affectives, intellectuelles, ou autres). 

Les expertises immobilières que nous proposons

Nous effectuons nos expertises immobilières suivant 3 possibilités :

  • Visite des lieux avec avis oral : dans l'éventualité où vous souhaitez simplement connaître la valeur d'un bien à mettre en vente, nous pouvons effecuter une simple visite sur place afin d'en déterminer sa valeur en l'état, mettre en évidence ses points forts et faibles, vous donner nos avis techniques quant aux améliorations rentables possibles, du point de vue aménagement, énergétique,...

  • Visite des lieux et remise d'une lettre d'avis général : la démarche est similaire à la précédente à l'exception que nous vous remettons sur papier les différents points abordés oralement sur place. Cette seconde possilibité est généralement retenue quand vous avez besoin d'une trace écrite, notamment en vue de l'obtention d'un crédit hypothécaire pour l'achat d'un bien immobilier;

  • Visite des lieux et remise d'un rapport d'expertise immobilière complet : il s'agit ici du volet expertise le plus complet. Un rapport détaillé de votre bien vous est transmis après notre visite des lieux. Ce dernier constitue une analyse exhaustive du bien, suivant de nombreux points. Ce rapport est envisagé quand vous souhaitez mettre en vente un bien, ou avez déjà un amateur que vous souhaitez rassurer quant à la valeur discutée, ou simplement pour justifier tel ou tel point mis en valeur dans sa description.

Comment la valeur d'évaluation est-elle déterminée dans une expertise immobilière ?

Le géomètre expert tient compte d'un certain nombre de points pour l'évaluation. Outre la situation du marché et l'emplacement de la maison, nous examinons également la surface, l'isolation, l'efficacité énergétique, les installations à proximité, le plan de zonage et le type de matériaux de l’habitation.

Toutes les conclusions de l'évaluateur sont consignées dans un rapport d'expertise de la maison ou de l'appartement qui peut être envoyé à un organisme de crédit en vue de l’obtention d’un prêt hypothécaire.

Il existe plusieurs méthodes pour déterminer la valeur d'un bien immobilier. Un facteur important pour déterminer la valeur d'un bien immobilier est la présence de biens de référence. Lorsque la nature du bien est homogène, c'est-à-dire lorsque les propriétés du bien sont similaires à d'autres biens immobiliers, la valeur vénale du bien peut être calculée de manière fiable en utilisant l'approche comparative.

Approche comparative

L'approche comparative est appliquée lorsque des références de marché comparables à l'objet à évaluer sont disponibles.  Ces références de marché sont indexées sur la base de différents critères tels que l'année de construction, la surface et la localisation.

Cette méthode d'évaluation des biens immobiliers est principalement appliquée lors de la demande d'un prêt hypothécaire. Le résultat de cette évaluation reflète la valeur vénale du bien. 

Approche par les revenus

L'approche par le revenu détermine la valeur sur la base du revenu attendu généré par l'objet. Ces revenus sont ensuite capitalisés ou leur valeur est déterminée par l'actualisation des revenus futurs.

Approche par les coûts

L'approche par les coûts est utilisée lors de l'évaluation de biens pour lesquels peu ou pas de données de transaction sont connues et qui ne génèrent pas de revenus locatifs. Cette méthode d'évaluation se base sur les coûts de reconstruction ou de remplacement. Cette valeur est appelée la valeur de reconstruction à neuf. Pour obtenir la valeur intrinsèque, vous prenez la valeur de reconstruction à neuf et vous en soustrayez la vétussté.

 

N'hésitez pas à nous contacter afin de discuter de votre projet d'expertise immobilière, nous nous ferons un plaisir de vous aiguiller vers telle ou telle formule, suivant votre cas.

 

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